農地転用

農地転用は「申請すれば必ず通る」ものではありません。

土地の場所・使い道・関係者で結果が変わります。

だからこそ、早めの確認と専門家への相談が重要です。

農地転用とは、田や畑として使われている土地を、住宅・駐車場・資材置場など農地以外の目的に使うことをいいます。
農地は、食料生産を支える大切な資源であるため、自由に使い道を変えられるわけではなく、農地法による規制を受けています。

農地転用を考える際に、まず押さえておきたいポイントは次の4つです。

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1．農地法3条・4条・5条の違い

農地法には、農地の扱いに関して主に3つの条文があり、
**「誰が」「何のために」「どう使うのか」**によって適用条文が変わります。

■ 農地法3条

農地のまま使い続ける場合の規定です。

例

• 農地を売買・贈与・賃貸して、相手が引き続き農業をする場合

ポイント

• 目的はあくまで「農業」

• 転用ではありません

• 原則として農業委員会の許可が必要です

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■ 農地法4条

所有者は変わらず、自分で農地を転用する場合です。

例

• 自分の農地に自宅を建てる

• 自分の農地を駐車場にする

ポイント

• 「農地 → 非農地」に変わる

• 所有権は動かない

• 転用の内容によって許可または届出が必要

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■ 農地法5条

所有者が変わり、かつ農地を転用する場合です。

例

• 農地を買って家を建てる

• 農地を借りて事業用駐車場にする

ポイント

• 所有権や使用権が移転する

• 農地 → 非農地になる

• 実務上、最も相談が多い条文です

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2．「許可」と「届出」の違い

農地転用は、すべてが同じ手続きではありません。
土地の場所によって、許可が必要な場合と届出で足りる場合に分かれます。

■ 許可

• 原則として転用してよいかどうかを事前に審査されます

• 認められなければ転用できません

• 審査期間があり、条件が付くこともあります

■ 届出

• 一定の条件を満たせば、原則として受理される手続きです

• 審査というより「報告」に近い位置づけ

• 比較的スムーズに進みます

どちらになるかは、市街化区域かどうかが大きな分かれ目になります。

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3．市街化区域と市街化調整区域の違い

ここは農地転用の可否を左右する、非常に重要なポイントです。

■ 市街化区域

• すでに市街地として整備・発展させる区域

• 住宅や店舗が集まるエリア

農地転用

• 原則として届出で可能

• 転用のハードルは比較的低い

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■ 市街化調整区域

• 市街化を抑制する区域

• 原則として新たな建築や開発は制限される

農地転用

• 原則として許可が必要

• 内容によっては許可が出ないことも多い

• 開発許可など、他法令との調整が必要になるケースもあります

「同じ農地」でも、
場所が違うだけで結果が真逆になることも珍しくありません。

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4．農業委員会と県知事の関与

農地転用の手続きでは、主に次の機関が関わります。

■ 農業委員会

• 農地が適切に使われるかをチェックする機関

• 申請書の窓口になることが多い

• 現地確認や意見書の作成を行います

■ 県知事（または指定権者）

• 一定規模以上や重要な案件について、最終的な許可権限を持つ

• 実務では「農業委員会 → 県」という流れで審査されます

申請者が直接やり取りする場面は少なくても、
審査の視点は複数あると考えておく必要があります。

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まとめ

農地転用は、

• 条文（3条・4条・5条）

• 手続き（許可か届出か）

• 土地の場所（市街化区域か調整区域か）

• 関係機関（農業委員会・県）

この4つが組み合わさって判断されます。

「農地だから転用できない」でも
「申請すれば必ず通る」でもありません。

 

個別事情の確認が不可欠な分野だからこそ、
早めに全体像を押さえることが大切です。

 

農地転用の相談では、実際に次のような「思い込み」や「先走り」が原因で、
手続きが難しくなってしまうケースが少なくありません。
ここでは特に多い3つの例をご紹介します。

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①「売買契約を先に結んでしまった」

「農地を売る（買う）話がまとまったので、
とりあえず売買契約だけ先に結びました。」

これは、農地転用の相談で最も多い失敗例のひとつです。

農地法では、
農地を転用することを前提とした売買や賃貸については、
原則として農地転用の許可が下りてから契約関係を確定させることが求められます。

にもかかわらず、

• 一般の不動産売買と同じ感覚で契約してしまう

• 「どうせ許可は下りるだろう」と考えてしまう

こうした理由で、
許可が出る前に契約が成立してしまうケースが後を絶ちません。

結果として、

• 許可が下りなかった

• 条件付きの許可になった

• 契約内容の見直しが必要になった

といった問題が生じ、
当事者間のトラブルに発展することもあります。

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②「造成や工事を始めてしまった」

「まだ正式な許可は出ていないけれど、
工期の関係で造成だけ先に始めました。」

このケースも、非常に危険です。

農地転用では、

• 盛土

• 整地

• 舗装

• フェンス設置

などの行為自体が、
すでに『農地以外の利用』と判断されることがあります。

つまり、
許可前に造成を始める＝無断転用とみなされる可能性があるのです。

無断転用と判断された場合、

• 原状回復を求められる

• 手続きが止まる

• 以後の審査が厳しくなる

といった不利益を受けることがあります。

「一部だけなら大丈夫」
「まだ建物は建てていないから問題ない」

こうした認識は、実務では通用しないことが多い点に注意が必要です。

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③「親族間だから簡単だと思っていた」

「親から子へ」
「兄弟間だから」
「相続人同士だから」

こうした親族間のやり取りでも、
農地法の規制が緩くなるわけではありません。

農地転用の判断基準は、

• 誰に渡すか

• どんな関係か

ではなく、
農地がどのように使われるかです。

たとえば、

• 親から子に農地を譲り、住宅を建てる

• 親族に貸して資材置場として使う

これらは、
第三者との取引と同様に、
農地転用の許可・届出が必要になります。

「身内だから大丈夫だと思っていた」
「役所に聞かずに進めてしまった」

この思い込みが、
後から大きな修正を生む原因になることも少なくありません。

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ここでつまずかないために

これらの共通点は、
農地転用の「順番」を誤ってしまったことにあります。

• 契約の前に何を確認すべきか

• どこまでが「手を付けてはいけない行為」なのか

• 親族間でも必要な手続きは何か

 

これらは、
個別の事情によって判断が分かれます。

 

 

もしあなたが、農地のこと農業のことでお悩み・お困りならご相談ください。

 

農地の利用方法に関するご相談ですか？

農業の承継方法に関するご相談ですか？

農地の承継方法に関するご相談ですか？

具体的な手続に関するご相談ですか？

すでに相続が発生していますか？

 

相談者のおかれている状況を教えてください。

 

相談から事実関係を聴取し、相談者の要望事項を確認したら、それに対してとりえる選択肢をご説明します。

 

農地について、各種手続きや制度に関して、情報提供や簡易なアドバイスにより、相談者自身で問題を解決することが出来る場合も少なくありません。

相談をしたから、依頼しなければならないということはありません。相談は無料ですので気軽に相談に来てください。

 

農地転用できる土地の有効活用

あなたが持っている農地が転用できるのであれば、どんな活用方法があるのでしょう。

・宅地として

・資材置き場として

・駐車場として

・アパートやマンション等の賃貸住宅として

・高齢者向け施設として

・太陽光発電施設として

・事業用地として

農地や遊休農地、固定資産税がかかるだけの耕作放棄地をどう活用しようかと頭を悩ませている方も多いと思います。

農地によっては、農地としか活用できない場合や、転用して活用できる場合もあります。

以上のような目的があるのなら、あなたの農地が転用できるかを確認することをお勧めします。

「以前、調べたらだめだった」ということもあるでしょうが、その後の法や施行規則の変更等で、可能になっているかもしれません。確認しましょう。

 

農地転用できない土地の有効活用

転用できない場合でも、以下のように活用が可能です。

・他の農家に農地を貸す・売る

・市民農園にする

・農地集積バンクを活用する

 

他の農家に農地を貸す・売る

知り合いに農地を欲しがっている方がいるのなら、貸す・売るが有効です。

その際には、農業委員会の売買許可が必要です。

また、貸出期間は最大50年間と長期での貸し出しも可能です。

 

市民農園にする

開設にするには以下の3つの方式から選択する必要があります。

・市民農園整備促進法による開設

・特定農地貸付法による開設

・農園利用方式による開設

 

農地集積バンクを活用する（農地中間管理事業法）

あなた自身の手で農地を扱うのが難しいのであれば農地集積バンクを活用する手もあります。

これは、貸したい農地と借りたい農地を集め、農地を借りたい人や買いたい農業経営者に提供するサービスです。

なお、利用すると地域集積協力金・経営転換協力金・耕作者集積協力金・固定資産税の減税処置を受けられることもあります。

 

相談の農地はどういう農地区分ですか？

農地は、営農条件や市街地化の状況から見て、

①農用地区域内農地（原則、農地転用は不許可）

　市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地区域と定められた区域内に存在する農地。

　生産性の高い農地であるので、転用を行うには、農業振興地域からの除外を申請する必要があります。

　ただし、条件を満たすのは大変難しいので、事実上あきらめざるをえない場合がほとんどです。

②甲種農地　　（原則、農地転用は不許可）

　市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地。

③第１種農地　（原則、農地転用は不許可）

　良好な営農条件を備えている農地のことで、上記甲種農地以外の農地。

　

　甲種農地と第1種農地は条件次第で転用できる

　甲種農地と第1種農地は転用後の用途や目的によっては例外が認められることもあります。

　例えば、農業用の施設や農業物の加工、販売を行う施設、土地収用事業の認定をうけた施設を設立する場合などです。

 

④第２種農地　（原則、農地転用は許可。申請に係る農地に代えて周辺の他の土地を供することにより、当該申請に係る事業の目的を達成することができると認められる場合は、原則、不許可）

　第3種農地区域に近接する区域その他市街化が見込まれる区域内にある農地。

　農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地及び第3種農地以外の農地であり、土地改良事業の対象となっていない小集団の生産力の低い農地。

　

⑤第3種農地　（原則、農地転用は許可）

　市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地。

　例えば、農地よりも転用したほうが利益があると判断されている農地といえるでしょうか。

 

の5種類に区分されます。

この区分により、原則、転用が認められるかどうかが決められています。農地は上記のように、区分されています。その区分によって、対応が異なっています。

 

農地の売買、賃貸借等

工作目的で農地を売買・賃借する場合には、原則として農業委員会の許可が必要です。許可を受けないでした売買・賃借は無効となります。

個人が農地の権利を取得する場合の要件（農地法3条による場合）

①農地の全てを効率的に利用すること

　（機械や労働力等を適切に利用するための営農計画を持っていること）

②必要な農作業に従事すること

　（農地の取得者が、必要な農作業に常時従事（原則、年間150日以上）すること）

③一定の面積を経営すること

　（農地取得後の農地面積の合計が、原則50a（北海道は2ha）（地域の実情に応じて、農業委員会が引き下げることが可能）以上であることが必要

④周辺の農地利用に支障がないこと

　（・水利調整に参加しない

　　・無農薬栽培の取組が行われている地域で農薬を使用する

などの行為をしないこと）

 

法人が農地の権利を取得する場合の要件（農地法3条による場合）

基本的要件は、個人と同じです。

農地の所有は、農地所有適格法人の要件を満たせば可能となります。

 

農地所有適格法人

農地所有適格法人とは、農業経営を行うために農地を取得することができる法人で、以下の要件をすべて満たしているものをいいます。

①法人形態：株式会社（未公開）、農事組合法人、合名会社、合資会社、合同会社

②事業内容：売上高の過半が農業（販売・加工等を含みます）

③議決権　：農業関係者が総議決権の過半を占めること

④役員　　：役員の過半が農業に常時従事する構成員（原則年間150日以上）であること。役員または重要な使用人が1人以上農作業に従事（原則年間60日以上）すること。

 

農地の転用

農地の転用とは、農地を農地以外のものにすることをいいます。

例としては、農地を駐車場やアパートなどにすることです。

農地の転用は許可制になっていて、その趣旨は、国土の計画的かつ合理的な土地利用の観点から、農業と農業以外の土地利用計画との調整を図りつつ、優良農用地を確保することによって、農業生産力を維持し農業経営の安定を図る点にあります。

ですから、農地の転用は簡単にはできません。

農地の転用の許可基準としては、立地基準と一般基準があります。

立地基準とは、農地の区分により、許可の方針を定めている基準です。

一般基準とは、立地基準以外の基準で、代表的なものは以下の通りで、何れかに該当するときは、不許可になります。

①農地を転用して申請に係る用途に供することが確実と認められない場合

②周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがあると認められ場合

③一時的な利用に供するため農地を転用しようとする場合において、一時的な利用に供された後、速やかに農地として利用することが出来る状態に回復されることが確実と認められないとき。

農地転用は、農地許可申請に必要な書類を添付して、転用すようとする農地の所在する市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等に提出し、許可を受けます。

許可申請を行うことができるのは、農地を転用する者（農地法4条）、転用する農地の譲渡人と譲受人（連署で申請）（農地法5条）です。

 

農地の相続

相続も所有権移転であることから、原則として、農業委員会の許可が必要です。

ただし、以下の場合は、例外的に農業委員会の許可は不要です。

①遺産分割

　「～に相続させる」という遺言は、遺産分割方法の指定として、遺産分割に含まれ、許可は不要です。

②包括遺贈

　包括遺贈とは、財産の全部または一部を包括的に遺贈するもので、財産に対する一定割合を示してする遺贈のこと。

※包括的＝財産の○○は鈴木一郎に、△△は山田花子に、といったように個別に指定するのではなく、財産をすべてまとめて、50％は鈴木一郎に、50％は山田花子にといった分け方

③相続人に対する特定遺贈

　特定遺贈とは、特定の財産を指定し、その財産を受遺者に遺贈することをいいます。

④共同相続人間における相続分の譲渡

 

実際の相続の多くは、上記に該当し、農業委員会の許可は不要となるものと考えられます。

 

しかし、許可不要の場合であっても、農業委員会に対する届け出は必要です。

 

農地法関連法規・制度

農地法は、69条で構成されている小さな法ですが、多くの事項を政令や省令に委任しており、また、多くの関連法規があります。

 

農業振興地域整備法

日本の農地面積は、宅地等への転用や耕作放棄等のより年々減少しています。そのため、日本の食糧自給率の問題が懸念されています。

そこで、農地が農業生産の最も基礎的な資源であり、優良農地を良好な状態で確保することが重要であるとして、農業振興地域整備法により、農業振興地域制度が設けられています。

農業振興地域整備法上、農用地区域と指定された区域では、原則として農地転用が禁止されています。

 

農業経営基盤強化促進法

農業経営基盤強化促進法は、農業経営基盤の強化を促進するための措置を総合的に講ずることにより、農業の健全な発展に寄与することを目的としています。

農業経営基盤強化促進法による農地の利用権設定をする場合は、農地法3条の許可は不要とされている。

また、農業経営基盤強化促進法による農地の賃借権も契約期間が満了したときは、法定更新の適用がないとされるなど、農地を貸せる仕組みが定められています。

 

生産緑地法

生産緑地法は、生産緑地地区に関する都市計画に関し必要な事項を定めることにより、良好な都市環境の形成に資することを目的としています。

生産緑地地区は、市街化区域内にある農地等で、市町村が生産緑地法3条1項各号及び各市町村の指定基準等の要件を満たした場合に指定する区域のこといい、生産緑地地区の区域内の土地又は森林を生産緑地という。

生産緑地について使用収益をする権利を有する者は、これを農地等としてしなければならず、建築物等の新築等や土地の形質の変更等を行うことはできません。

しかし、生産緑地指定を受けた農地は、農地評価・農地課税を前提とした低額な固定資産税となり、負担を軽減できるメリットがあります。

 

都市計画法

この法律は、都市計画の内容及びその決定手続き、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。（都市計画法1条）

都市計画法により市街化区域と定められた区域では、届出のみで農地転用を行うことが出来ます。

他方、市街化調整区域については、許可なく農地転用を行うことはできず、農地の立地区分により許可基準が定められています。

 

都市計画区域

都市計画区域とは、市又は一定の町村の中心の市街地を含み、人口、土地利用、交通量等の現況や推移から、一体の都市として総合的に整備開発し、保全する必要がある区域として、都道府県が指定した区域をいう。

 

都市農地貸借円滑化法

都市農地貸借円滑化法は、生産緑地のみを対象として、貸付期間を定めて農地を貸借できる制度です。

農地法による賃貸借では、法定更新があり、賃貸借を解除等する場合にも都道府県知事等の許可が必要になりますが、都市農地貸借円滑化法による貸借にはこのような規定はありません。

貸借期間終了後、農地は返還されます。

いわば、生産緑地の定期借地といえるでしょう。

また、相続税納税猶予制度を受けている農地を貸す場合、原則として納税猶予は打ち切りとなるのに対し、都市農地貸借円滑化法の適用を受ける生産緑地では、納税猶予を受けたままで農地を貸すことができることとされました。

これにより、都市農地の所有者は農地を貸しやすくなりました。

 

また、市民農園のニーズの高まりを受けて、都市農地貸借円滑化法の適用を受ける特定都市農地貸付けの場合、農地所有者から直接借りることができたり、相続税納税猶予制度を受けたまま貸すことができるようになり、市民農園として貸借も行いやすくなりました。

 

市町村名：（千葉県全域）千葉市,銚子市,市川市,船橋市,小室町,館山市,木更津市,松戸市,野田市,茂原市,成田市,佐倉市,東金市,旭市,習志野市,柏市,勝浦市,市原市,流山市,八千代市,我孫子市,鴨川市,鎌ケ谷市,君津市,富津市,浦安市,四街道市,袖ケ浦市,八街市,印西市,白井市,富里市,南房総市,匝瑳市,香取市,山武市,いすみ市,大網白里市,酒々井町,栄町,神崎町,多古町,東庄町,九十九里町,芝山町,横芝光町,一宮町,睦沢町,長生村,白子町,長柄町,長南町,大多喜町,御宿町,鋸南町

行政上エリア：東葛飾地域/葛南地域/印旛地域/香取地域/海匝地域/山武地域/夷隅地域/安房地域

市町村名：（茨城県全域）水戸市,日立市,土浦市,古河市,石岡市,結城市,龍ケ崎市,下妻市,常総市,常陸太田市,高萩市,北茨城市,笠間市,取手市,牛久市,つくば市,ひたちなか市,鹿嶋市,潮来市,守谷市,常陸大宮市,那珂市,筑西市,坂東市,稲敷市,かすみがうら市,桜川市,神栖市,行方市,鉾田市,つくばみらい市,小美玉市,茨城町,大洗町,城里町,東海村,大子町,美浦村,阿見町,河内町,八千代町,五霞町,境町,利根町

行政上エリア：県北,県央,県西,県南,鹿行

市町村名：（兵庫県一部）相生市,赤穂市,たつの市,姫路市,太子町,上郡町

行政上エリア：西播地域