A．農地を共有にすると、売却や貸付、転用のいずれも「全員の同意」が必要になり、現実的に動かせなくなることが多いからです。
農地相続のトラブル相談で、非常に多いのが、
「兄弟で共有にした農地が、結局売れなくなってしまった」
というケースです。
相続の当初は、
「とりあえず公平に分けよう」
「今は使わないから共有でいいだろう」
と考えて共有にしたものの、後から身動きが取れなくなるというのは、農地相続では典型的な失敗例です。
まず、農地を共有している場合、次のような制約があります。
農地を売るには、共有者全員の同意が必要
農地を貸す場合も、全員の同意が必要
農地転用をする場合も、全員の同意が必要
つまり、共有者のうち一人でも反対すれば、何も進められない状態になります。
相続直後は兄弟関係が良好でも、
住んでいる場所が違う
連絡が取りにくくなる
農地への関心に差が出る
といったことが重なり、次第に話し合いが難しくなることがあります。
さらに時間が経つと、
共有者の一人が亡くなり、さらに相続人が増える
持分が細かく分かれる
誰が決定権を持っているのか分からなくなる
といった状態になり、事実上、売却や処分が不可能になります。
農地の場合、これに加えて農地法の制限があります。
農地を売却するには、原則として、
買主が農業を行う人であること
農業委員会の許可が下りること
が必要です。
つまり、共有農地の売却では、
1．共有者全員の合意
2． 買主が農業者
3． 農業委員会の許可
という、複数のハードルを同時に越える必要があります。
共有者が多ければ多いほど、現実的には難易度が上がります。
その結果、
売りたい人と売りたくない人が対立する
管理責任があいまいになり、放置される
結局、誰も得をしない農地になる
という事態に陥りがちです。
農業の現場では、
「共有の農地＝動かせない農地」
と言われることもあります。
これを防ぐためには、
相続の段階で共有を避ける
農地を使う人に集約する
代償金などで公平性を調整する
遺言で帰属先を明確にしておく
といった対策が非常に重要です。
農地は、目先の公平さよりも、
将来の使いやすさ・管理のしやすさを重視して相続方法を考えるべき財産です。
「共有にしたから安心」ではなく、
「共有にしたことで、何もできなくなる」
という現実があることを、ぜひ知っておいていただきたいと思います。
相続が発生した直後に良く出るQ&A
Q1．農地も普通の土地と同じように相続できますか？
Q2．相続登記をする前に、農業委員会の手続きが必要ですか？
Q3．農業をしていない子が農地を相続しても大丈夫ですか？
Q4．相続人が複数いる場合、農地は共有になりますか？
Q5．相続した農地を放置するとどうなりますか？
農業を「続ける・続けない」で分かれるQ&A
Q6．相続人の中に農業を続ける人がいません。どうすればいいですか？
Q7．長男だけが農業を続けています。農地はすべて長男に相続させるべきですか？
Q8．農業をやめたいのですが、相続した農地はすぐ売れますか？
Q9．農地を相続したが、高齢で耕作できません。どうすればいいですか？
農地法・農業委員会が関係するQ&A
Q10．相続しただけでも農業委員会に届出が必要ですか？
Q11．農業委員会への届出をしないとどうなりますか？
Q12．市街化区域と市街化調整区域で、農地を相続した後の扱いは違いますか？
Q13．相続した農地を宅地にできますか？
相続対策・生前対策に関するQ&A
Q14．農地は遺言で指定した方がよいですか？
Q15．農地は家族信託で管理できますか？
Q16．生前贈与で農地を渡すのはどうですか？
Q17．農地の後継者が決まっていない場合、どう備えればいいですか？
税金・お金のQ&A
Q18．農地にも相続税はかかりますか？
Q19．小規模宅地等の特例は、農地にも使えますか？
Q20．農地の評価額は、どのように決まりますか？
Q21．相続税が払えない場合、どうなりますか？
トラブル・失敗事例から生まれるQ&A
Q21．相続税が払えない場合、どうなりますか？
Q22．兄弟で共有した農地が売れなくなりました。なぜですか？
Q23．相続した農地について「勝手に使うな」と言われました。どういうことですか？
Q24．親が口約束で「お前に農地をやる」と言っていましたが、通りますか？
Q25．農地を相続したら、固定資産税が急に高くなりました。なぜですか？
農業をやっている人だからこそ出る質問
Q26．耕作放棄地を相続した場合、どうなりますか？
Q27．相続後、農業委員会から指導が入りました。どう対応すればいいですか？
Q28．周囲が農地ばかりで、相続した農地が売れません。どうすればいいですか？
Q29．相続した農地を、どうしても手放したい場合、最後の選択肢はありますか？
Q30．農地相続について、専門家に相談すべきタイミングはいつですか？
市町村名：（千葉県全域）千葉市,銚子市,市川市,船橋市,小室町,館山市,木更津市,松戸市,野田市,茂原市,成田市,佐倉市,東金市,旭市,習志野市,柏市,勝浦市,市原市,流山市,八千代市,我孫子市,鴨川市,鎌ケ谷市,君津市,富津市,浦安市,四街道市,袖ケ浦市,八街市,印西市,白井市,富里市,南房総市,匝瑳市,香取市,山武市,いすみ市,大網白里市,酒々井町,栄町,神崎町,多古町,東庄町,九十九里町,芝山町,横芝光町,一宮町,睦沢町,長生村,白子町,長柄町,長南町,大多喜町,御宿町,鋸南町
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